Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать?

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости

Завышена кадастровая стоимость квартиры что делать?

Приветствую вас, уважаемые читатели моего блога! На связи риэлтор из Ростова-на-Дону Кирюнина Наталья Игоревна.Уже в этом году перед продавцами квартир, домов и участков ребром встал вопрос, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Объясню почему.

Изменилась статья 217.1 НК РФ. То, касается налогообложения дохода, полученного от продажи объекта недвижимости, вкратце сводится к следующим пунктам:

  • с 3 до 5 лет увеличился срок владения, по истечении которого можно смело продавать свое недвижимое имущество, не боясь попасть под налог;
  • изменился сам расчет налога. Теперь бесполезно указывать в ДКП заниженную цену – налоговая считает налог, опираясь на цифру кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не могу сказать, что эти нововведения сильно отразились на количестве продавцов. Если человеку надо продать, то он продает даже на изменившихся условиях. Моя задача, как риэлтора, донести до продавца основные положения и посоветовать заранее просчитать налог к уплате с тем, чтобы потом не закатывать глаза в ужасе:

— Откуда эта цифра взялась?

Тем более, что уже столкнулись с необъяснимыми случаями, когда кадастровая оценка намного выше, чем этот самый объект можно продать на сегодняшнем рынке.

Вот буквально на днях была свидетелем того, что продавец двухкомнатной квартиры на Северном с удивлением обнаружил, что кадастровая стоимость его квартиры 4500000 рублей. А продал он ее за 3 млн. И совершенно счастлив, так как на СЖМ вполне себе можно поискать аналоги и за 2700000.

И что делать? Платить? Обидно.
Надо выяснять: откуда, как и как уменьшить?

Где можно оспорить кадастровую стоимость. Какие документы нужны

Отвечу на вопрос где:

  • комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде.

Сразу скажу, что комиссия хоть и государственный орган, но случаи снижения кадастровой стоимости при обращении в комиссию очень редки. Не знаю, уж в чем их интерес? А может им просто проще отфутболить, чем разбираться. Но у юридических лиц другого выхода нет, им сначала в комиссию, а уж потом, при отрицательном результате, они могут обратиться в суд с обжалованием решения комиссии.
А «физики» могут сразу идти в суд с заявлением, не проходя этап комиссии.

Какие документы нужны при обращении в комиссию

Обратиться в комиссию можно по двум причинам:недостоверность сведений использованных при кадастровой оценке;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со своим случаем, вы предоставляете:

  1. Заявление, где указывается основание обращения.
  2. Правоустанавливающие документы (ДКП, договор дарения, договор мены и другое, зарегистрированные соответствующим образом).
  3. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  4. Информация о недостоверности сведений, которые использовались при кадастровой оценке, если заявление подается на этом основании.
  5. Отчет об оценке объекта недвижимости на бумажном и электронном носителе, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
  6. Отчет оценщика об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Если вы затрудняетесь, под какой из этих двух случаев попадаете, то сначала идите в филиал «Росреестра» по вашей области или краю. Там делаете запрос на тему, каким именно образом была сформирована кадастровая стоимость вашей квартиры. В ответе на запрос будет указана организация, которая проводила оценку по вашей квартире. И вот туда уже надо обращаться за самим отчетом об оценке.

Причем, если вы попадаете под первый пункт, то снизить кадастровую стоимость обычно легче. Тут достаточно обнаружить ошибку в отчете оценщика. Ошибкой может быть все, что угодно: неверно указанный этаж (первый/последний этажи это, как правило, минус 10% к цене), неверно указанная площадь, неверно указанный материал, из которого построено здание. В общем, ищите ошибку по списку. Вот сколько пунктов есть, все и смотрите и сравнивайте с реальным положением вещей.

Отдельно отмечу такое понятие как аварийность здания. Добиться для дома статуса аварийного в наше время очень непросто. На доме есть трещины, но его будут всячески подмазывать, подкрашивать, обещать капремонт, но аварийным признают, если уж только совсем валиться будет. А что говорить про так называемые «ниточки». Люди годами живут в таких домах и в лучшем случае добиваются лишь косметического ремонта. А это ведь минус 20% — 30% к цене.
А оценщик мог не обратить внимание на тот факт, что дом с «ниточками».

Комиссия берет месяц. Затем выдает результат: «отклонить» либо «пересмотреть».Если «пересмотреть», то комиссия сама направит все документы оценщикам и в ЕГРН. Но неплохо все это самому проконтролировать.

Налоговая будет учитывать эти изменения с того числа, как они были внесены в ЕГРН.

Если «отклонить», то надо идти в суд. При этом суд никак не учитывает решение комиссии, а ведет дело, так сказать, с чистого листа.

Читайте также  Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

Какие документы нужны при обращении в суд:

  1. Заявление, в котором должны быть указаны адрес, площадь, кадастровый номер объекта, данные о кадастровой стоимости, результаты отчета об оценке. Скачать образец заявления (пример для земельного участка, для квартиры или дома просто подставляете свои данные).
  2. Квитанция об оплате госпошлины.
  3. Правоустанавливаюшие документы.
  4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.
  5. Выписку из ЕГРН.
  6. Данные о недостоверных сведениях, если заявление подается на этом основании.

Надо быть готовым к тому, что суд затребует дополнительные документы и справки.

После того как постановление суда вступит в силу, суд направляет копию решения в адрес кадастровой палаты и она должна внести изменения по стоимости, но я посоветовала бы самостоятельно взять решение суда и вместе с заявлением о внесении изменений отнести в палату.

Вернусь к случаю с продавцом «двушки» на Северном. О такой безумной кадастровой оценке своей квартиры он узнал почти что случайно. Дело в том, что собственником квартире он был в доле с женой. В соответствии с ФЗ №72 от 02.06.2016 сделки по продаже недвижимости в долях подлежат нотариальному удостоверению. А нотариус берет, естественно, деньги. Сумма напрямую зависит от стоимости указанной в договоре. И, если нотариус сочтет, что сумма по договору занижена, он вправе запросить сведения о кадастровой стоимости и взыскивать пошлину, отталкиваясь именно от нее.

Не знаю уж, что именно в данном конкретном случае послужило причиной обращения нотариуса за выпиской. Вроде там была полная сумма по договору. Но факт остается фактом. Выписка была получена, и глаза округлились у всех.

Вероятно, оценщик был просто пьян, когда стандартную «двушку» 83 серии с обычным ремонтом, просто чистенькую и аккуратную, оценил в 4.5 миллиона . Шутка.

Так что желающим продать свою квартиру, дом, земельный участок до истечения 5 лет владения я настоятельно советую узнать сначала кадастровую стоимость своей недвижимости. Я не буду приводить ссылки на сайты, где это можно сделать. Они то работают, то не работают. Самое простое – зайти в ближайший МФЦ и сделать запрос.

В любых ситуациях есть свои плюсы. Плюсом в данной ситуации будет то, что теперь можно не стараться обмануть налоговую и уходить от уплаты налога, что само по себе, конечно, нехорошо. Если не будем платить налоги, где потом брать деньги на образование, больничные, пенсии?
Теперь в любом случае выгодно указывать в договоре купли – продажи полную сумму. Продавец не будет бояться «писем счастья», а покупатель во-первых получит налоговый вычет в полном объеме, во-вторых не будет волноваться, что вдруг чего, а в договоре миллион.

Тяжко будет тем, кто занимался бизнесом по ремонту квартир. Купил стройвариант, сделал ремонт, продал. Вполне себе неплохой бизнес. Квартира покупается дешевле, еще на этапе котлована, причем не одна, а несколько. Стройматериалы закупаются оптом, с хорошими скидками. Бригады проверенные. Покупателей на такие квартиры всегда хватало.

Не каждый покупатель захочет ждать, пока дом постоят и сдадут. Не каждый захочет возиться с ремонтом. А разница не такая уж и большая. Дом новый, ремонт добротный, качественный. Такие квартиры всегда шли хорошо. Но теперь при продаже надо будет заплатить серьезный налог. А вычетом можно воспользоваться только раз в год.

Ну разве что теперь чеки собирать на каждый шуруп.

Успехов!

Источник: https://elanvist.com/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/

Завышенная кадастровая стоимость. Как ее снизить и можно ли оспорить? на сайте Недвио

Начиная с 2016 года, всем собственникам недвижимости стали приходить квитанции об уплате имущественного налога по новой методике. Кадастровая стоимость недвижимости стала в разы выше и, порой, превышала рыночную стоимость объектов.

Большинство владельцев недвижимости были неприятно удивлены нововведениями. Многие жаловались на ничем не обоснованные, завышенные цифры налогов в уведомлениях. На то, что государственные оценщики стали совершенно неадекватно рассчитывать кадастровую стоимость, исходя из несуществующих цен на рынке, не выезжая на осмотр и не учитывая реальное состояние и ценность объекта.

В случае, если вы столкнулись с тем, что кадастровая стоимость вашей недвижимости неоправданно завышена, вы имеете право запросить ее переоценку. В данной статье мы рассмотрим основные нюансы, процедуру по уменьшению кадастровой цены домов и участков, а также советы владельцам куда надо обращаться и какие документы потребуется собрать.

Весь процесс по оспариванию и уменьшению кадастровой цены прописан в налоговом законодательстве. Согласно закону, владельцам недвижимости рекомендуется соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Выявляются основания для переоценки

Перед тем, как писать заявление в налоговую инспекцию, с требованием пересчитать кадастровую стоимость, стоит убедиться в том, что оценка была завышена необоснованно, и быть готовым предоставить доказательства. На практике же, большинство собственников не готовы к этому, так как редко интересуются государственной оценкой своего имущества, и проявляют к ней интерес только в тот момент, когда получают ежегодную квитанцию об уплате налогов.

Кадастровая стоимость дома определяется путем оценки следующих параметров:

  • год постройки;
  • площадь;
  • из каких материалов построен дом;
  • расположение на местности;
  • отсутствие или наличие инженерных систем и коммуникаций.

Кроме этого, рассматриваются и другие параметры, но часто происходит так, что налоговиками в учет не берется степень износа и реальное состояние объекта недвижимости. Если грамотно подойти к вопросу, то может выяснится, что реальная кадастровая стоимость дома может быть на 30-50% меньше первоначальной.

Читайте также  Как посмотреть кадастровый паспорт на сайте росреестра?

Если есть вероятность уменьшить кадастровую стоимость, то это можно и нужно делать. Первым делом, владельцу следует заказать выписку из ЕГРН, с описанием всех характеристик участка и строений, и указанием их кадастровой стоимости. Сделать это можно несколькими способами:

  1. оформить запрос в территориальном отделении Росреестра;
  2. заказать документ через МФЦ;
  3. воспользоваться порталом Госуслуг (gosuslugi.ru), и оформить там же заказ выписки онлайн;
  4. написать обращение на официальном ресурсе Росреестра (rosreestr.ru);
  5. в отдаленных регионах можно отправить запрос через почту России, заказным письмом с уведомлением;

Чтобы получить выписку ЕГРН, потребуется оплатить госпошлину — 300 руб. для физ. лиц и 950 руб. для юр. лиц.

После того, как вы получите выписку, следует сравнить указанную кадастровую стоимость с рыночной. Для этого можно проанализировать доски объявлений, порталы и сайты агентств недвижимости, подобрав объекты, похожие по параметрам на ваш дом или участок.

Если вы обнаружите, что разница между кадастровой и рыночной ценой составит 30%-40% и выше — есть высокая вероятность получить переоценку стоимости, а соответственно и налога. И можно смело писать запрос в налоговую.

Важно! Обратиться с заявлением для переоценки можно не позднее 5 лет с момента, как произошли изменения. Именно такой период установлен законом для плановой переоценки недвижимости.

2. Вызов оценщика

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена, регламентом предусмотрено проведение независимой оценки. При выборе оценщика, учитывайте, что у него должна быть обязательно лицензия на осуществление такой деятельности.

Специалист составит сравнительный анализ всей документации и определит рациональность оспаривания кадастровой цены на ваш дом или участок. На практике есть примеры, когда разница между реальной и кадастровой стоимостью составляла буквально несколько тысяч рублей.

В зависимости от региона, цена за выезд оценщика варьируется в пределах от 5 до 10 тыс. руб.

Если по итогам изучения документов, специалист подтвердит, что кадастровая стоимость вашего объекта завышена, то с ним уже заключается договор на проведение оценки. За подготовку этого отчета тоже придется заплатить – сумма будет зависеть от местонахождения участка и сложности ситуации.

Важно: Если при оценке были обнаружены сведения, несоответствующие действительности, то нужно составить соответствующий акт расхождений, подписанный экспертом-оценщиком. Стоимость такой услуги составит от 10 до 20 тыс. руб.

Эти расходы для большинства собственников могут выглядеть неоправданными. Однако, здесь стоить учесть, что вы заплатите их разово, а вот налог с завышенной кадастровой стоимости придется платить ежегодно. Поэтому, если разница в данных между налоговиками и оценщиком большая — игра стоит свеч.

3. Сбор документов

Для оспаривания завышенной кадастровой стоимости следует собрать следующий пакет документов:

  • выписка из ЕГРН;
  • копия документа, подтверждающего право собственности;
  • оценочный акт или отчет о недостоверности данных в Росреестре;
  • паспорт;
  • заявление о снижении стоимости.

Образец заявления можно скачать и заполнить дома, или составить непосредственно по месту подачи. Следует указать все контактные данные, включая телефон для связи и изложить причины, по которым вы считаете кадастровую оценку вашей недвижимости необоснованно завышенной.

4. Рассмотрение заявления комиссией

Рассмотрением споров о кадастровой стоимости занимается специальная комиссия в Росреестре. Они могут выдать как положительное решение, так и отказ.

Основания к отказу принятия заявления могут быть следующие:

  1. собран не весь пакет документов;
  2. информация в документах о характеристиках дома и участка не соответствует действительности;
  3. истекли сроки, в течение которых можно заказать переоценку;
  4. кадастровая цена не имеет большой разницы с рыночной.

В остальных случаях, комиссия не имеет права отказать в рассмотрении заявления.

5. Ожидание решения

По регламенту, заявление на переоценку рассматривается не больше 30 дней, однако на практике на этот процесс уходит почти 2 месяца. После того, как принято решение, об этом сообщают собственнику, при этом у него есть право присутствовать на собрании комиссии, где будет вынесено соответствующее решение.

Комиссия может вынести как положительный, так и отрицательный вердикт, который возможно обжаловать в суде, в течение 10 суток. Члены комиссии также направляют уведомительное письмо о вынесенном вердикте в Росреестр.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд. Подача иска

С января 2017 года, собственники недвижимости могут подать исковое обращение в обход особой комиссии — путем судебного разбирательства. Однако стоит понимать, что данный метод оспаривания кадастровой цены является самым дорогим, поэтому не очень популярен среди населения.

Иск направляется по месту нахождения учреждения ответчика. В заявлении можно указать следующие требования:

  1. изменить кадастровую стоимость на недвижимое имущество, опираясь на выявленные несоответствия в сведениях;
  2. обжаловать действия или вердикт комиссии Росреестра.

Кроме этого, в иске указывается название суда, истца и ответчика, данные о несоблюдении прав, либо законных интересов просителя, причины и аргументы для доказательства требований, а кроме того список прилагаемых бумаг.

К иску прилагается тот же пакет документов, который был собран для комиссии, и административное решение, выданное в Росеестре. Для ответчика все документы копируются и заверяются нотариально.

Перед тем как обратиться в судебный орган, следует оплатить госпошлину: для граждан 300 руб., для юр. лиц — 2000 руб.

Как проходит судебный процесс?

В зависимости от особенностей поданного иска и предоставленной информации, суд может вынести свой вердикт в течении от 1 до 2 месяцев, однако, в особых случаях, судебные тяжбы могут продлиться и полгода. Нужно быть готовым к тому, что придется лично присутствовать на судебных заседаниях и доказывать необоснованность высокой кадастровой стоимости своего имущества.

Читайте также  Где сделать кадастровый паспорт на дом?

В случае положительного решения суда, соответствующие бумаги, с корректировочной оценкой объекта автоматически направляются в налоговую, и она обязана пересчитать размер налога.

Заключение

Несмотря на вступление в силу новых правил расчета налога на имущество по кадастровой стоимости, у граждан и организаций есть законное право оспорить завышенные суммы налога, снизив кадастровую цену на свою недвижимость.

Этот процесс не прост и довольно затратный в плане финансов, времени и приложенных усилий. Зато, если вы все сделали правильно — можно существенно сэкономить на уплате налогов.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/zavyshennaya-kadastrovaya-stoimost/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

AllaSerebrina/Depositphotos

Оспорить кадастровую оценку можно двумя способами.

Первый – через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Второй – в судебном порядке.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости

Такая комиссия есть при каждом региональном Управлении Росреестра. Информация о работе комиссии и имена должностных лиц можно найти на официальном сайте Росреестра.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Порядок действий следующий.

1. Найдите данные, адрес, порядок и часы работы комиссии на сайте Росреестра. По этой ссылке вам нужен пункт (внизу заголовка, слева) «Скачать информацию о работе комиссий». Нажмите на него, и откроется документ со списком комиссий по регионам с полной контактной информацией.

2. Подайте в вашу комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении нужно указать сведения о правообладателе объекта недвижимости и приложить документы – их список вы найдете здесь.

Форма заявления произвольная, но, кроме сведений об объекте недвижимости и собственнике, нужно написать основание, по которому оспаривается стоимость. Их может быть два. Первое – ошибочное определение данных об объекте, которые стали причиной неправильно определенной стоимости. Например, если неверно указана площадь, характеристики объекта, не учтена аварийность и прочее. Второе основание – если кадастровая стоимость оказалась более чем на 30% выше рыночной.

Заявление можно подать лично в приемные часы или по почте. Подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости в электронном виде нельзя.

3. Примите участие в заседании комиссии лично или отправьте на заседание своего представителя. Дату заседания комиссия назначает после того как получает документы и делает их первичную проверку. Если комплект документов полный, а заявление соответствует требованиям, указанным в п. 2, комиссия определяет дату заседания и отправляет уведомление по почте на адрес заявителя, указанный в заявлении. Обычно ждать этого письма приходится около месяца. Если ответа нет, то вы можете самостоятельно обратиться в комиссию – прийти лично или позвонить по телефону.

Если в документах, которые вы отправили, комиссия не нашла нужных данных, то бумаги вам вернут так же по почте (на адрес, который вы указали в заявлении). Такой возврат не лишает вас права на повторное обращение с новыми, уточненными данными или расширенным пакетом документов.

4. Получите результат заседания комиссии. Результат вы получите в виде документа – решения комиссии о том, уменьшится кадастровая стоимость или останется прежней. Решение комиссии вы узнаете сразу после заседания. А подготовка документа может занять от нескольких дней до месяца в зависимости от региона и загруженности комиссии.

Если кадастровую стоимость вам пересчитали, проконтролируйте, чтобы в дальнейшем налог вам рассчитывали на основании новой цифры. Если вам отказали – попытайтесь оспорить решение в арбитражном суде соответствующего субъекта РФ.

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Судебный порядок

Оспорить кадастровую оценку стоимости объекта недвижимости возможно и в судебном порядке. Он делится на два этапа.

1. Подготовка иска и предъявление его в суд по месту, где находится объект недвижимости. Иск должен соответствовать нормам Гражданского процессуального кодекса. Исковое заявление должно включать наименование истца, доводы о том, какое право и как (каким образом) нарушено, ссылки на законы, просительную часть.

Обращаться к «формам» иска я бы не рекомендовала, поскольку эта работа требует юридической специализации. Не имея юридического образования, составлять иск так же опасно, как, не имея медицинского образования, ставить себе диагноз и выбирать лечение на форумах в интернете.

Обратиться за составлением иска лучше всего к адвокатам, причем специализирующимся на недвижимости, поскольку их квалификация подтверждается квалификационным экзаменом на статус адвоката.

2. Получение судебного акта и (при необходимости) участие в его обжаловании в вышестоящих судах. На суде нужно присутствовать лично или отправить своего представителя. Результат судебного акта вы узнаете сразу: решение оглашает судья. Получить решение можно спустя некоторое время, необходимое судье на отписку в канцелярии суда.

Если вы не согласны с решением, то можете обжаловать его в апелляционном порядке в вышестоящий суд. Для этого нужно подать соответствующую жалобу через канцелярию суда (как правило, ту же самую, где вы получали решение).

Оспаривать кадастровую стоимость в судебном порядке, не будучи юристом, сложно. Здесь понадобится специалист соответствующей отрасли права или адвокат.

Не пропустите:

Заниженная цена в договоре купли-продажи

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_osporit_kadastrovuyu_stoimost_nedvizhimosti/7296