Может ли кадастровая стоимость земли превышать рыночную?

Почему в СЗФО кадастровая оценка оказалась выше рыночной

Может ли кадастровая стоимость земли превышать рыночную?

Механизм кадастровой оценки недвижимости необходимо усовершенствовать в течение текущего полугодия. Об этом заявил президент в своем послании к Федеральному Собранию. По мнению главы государства, кадастровая стоимость не должна превышать реальную рыночную стоимость объектов. Сейчас во многих регионах РФ, в том числе и в субъектах Северо-Западного федерального округа, наблюдается обратная ситуация. Из-за этого и предприниматели, и граждане сталкиваются с проблемами при уплате налогов, которые рассчитываются на основе кадастровой стоимости квартир, домов и земель.

До 1 января 2017 года кадастровую стоимость недвижимости в регионах определяли независимые экспертные организации, выигравшие торги. Однако многие оценщики, как признают в Росреестре, со своей задачей справились плохо. Результатом стало растущее количество заявлений по пересмотру кадастровой стоимости, которые владельцы и арендаторы недвижимости подают в специальные комиссии. Эти структуры работают при управлениях Росреестра во всех регионах России.

Путин поручил ограничить размер кадастра недвижимости

В Псковской области кадастровую оценку земель в 2016 году провела петербургская фирма, получившая за эту работу больше семи миллионов рублей из регионального бюджета. Однако эксперты серьезно переоценили стоимость многих участков — для садоводов, к примеру, она выросла в 10-25 раз.

— До 2016 года мои 15 соток в садоводческом товариществе «Ветеран» стоили около 30 тысяч рублей, после — уже 356 тысяч, — делится информацией председатель правления псковской региональной ассоциации садоводов Анатолий Бибаев. — А значит, вырос и земельный налог — с 98 рублей до практически одной тысячи. Благодаря различным льготам размер налога удалось снизить. Но в принципе ситуация, когда по документам наша земля стоит намного дороже, чем на рынке недвижимости, требует изменений.

Чтобы достучаться до чиновников, садоводы несколько раз выходили на митинги. В результате летом прошлого года областные депутаты решили еще раз провести переоценку земельных участков, чтобы установить их справедливую кадастровую стоимость. В области создали новую региональную бюджетную структуру, которой выделили на эти цели 32 миллиона рублей.

Работа должна завершиться к 2020 году. Фактически государственным оценщикам предстоит исправить ошибки своих предшественников. Однако семь миллионов рублей, которые получил частный подрядчик, переоценивший псковскую землю, в казну уже не вернутся.

Смотрите сами

В скором времени отдавать кадастровые работы на откуп коммерческим структурам перестанут все субъекты РФ. В прошлом году вступил в силу новый закон «О государственной кадастровой оценке». Согласно этому документу, право определять кадастровую стоимость недвижимости получат только бюджетные организации, которые должны создавать региональные органы власти. Пока действует переходный период — регионы могут учреждать государственных оценщиков по собственной инициативе. Но с 1 января 2020 года эта практика станет обязательной и повсеместной.

— Важно, чтобы новые оценщики активно взаимодействовали с собственниками земли, профильными ассоциациями и объединениями, — продолжает Анатолий Бибаев. — В этой связи нас радует даже не то, что новая структура является государственной, а то, что она располагается в Псковской области. Во многих садоводческих товариществах какие-то земли находятся на возвышенности, какие-то — в низине.

Последние часто подтопляются, на рынке они стоят дешевле, но предыдущие эксперты оценили все сотки одинаково-ведь организация находится в Санкт-Петербурге. Как заявили нам представители компании, оценку они проводили дистанционно, по бумагам, полученным от администрации Псковской области.

Сейчас же всегда можно будет прийти на прием к руководителю новой структуры, позвать сотрудников на места, чтобы они могли своими глазами увидеть оцениваемые участки.

И собственники, и арендаторы

В Калининградской области тоже создали бюджетный Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости. В текущем году он займется исследованием земель специального назначения. На 2019 год запланирована кадастровая оценка земель населенных пунктов, на 2020 год — участков лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и сельскохозземель.

Как повысить точность кадастровой оценки объектов в Сибири

Пока же для калининградцев, как и для псковичей, проблема завышенной кадастровой стоимости недвижимости продолжает оставаться актуальной. Только в декабре прошлого года комиссия при калининградском управлении Росреестра рассмотрела заявления в отношении 405 объектов недвижимости. В январе 2018-го таких обращений было 295, в феврале — 82. Практически в 80 процентах случаев заявителям удавалось снизить стоимость земли и зданий. Иногда цифра уменьшалась в несколько десятков раз.

— К нам регулярно обращаются не только собственники, но и арендаторы недвижимости, желающие снизить ее кадастровую стоимость, — рассказывает управляющий партнер калининградской юридической фирмы Станислав Солнцев. — Ведь в большинстве случаев арендная плата зависит от кадастровой стоимости земли. К этому же показателю привязана и процедура выкупа арендуемого участка. И практически в ста процентах случаев вопрос решается в пользу наших клиентов. Если комиссия принимает отрицательное решение, на сторону граждан и предпринимателей встает суд.

Заработать на налогоплательщиках

Получается, что подавляющему большинству владельцев и арендаторов недвижимости удается доказать, что кадастровая стоимость их земли или помещения была завышена.

А те, кто этого не делает, платят завышенные налоги и арендную плату. Поэтому исправлять ситуацию необходимо как можно скорее. Причем делать это надо и на федеральном, и на региональном уровнях, отмечают эксперты.

Читайте также  Где взять кадастровую выписку на земельный участок?

По мнению председателя совета Торгово-промышленной палаты по саморегулированию, руководителя агентства недвижимости Константина Апрелева, многие регионы решили за счет завышенной кадастровой стоимости пополнить свои бюджеты.

Однако в последние годы такие попытки заработать на налогоплательщиках все чаще и чаще оборачиваются судебными процессами.

— Поэтому неплохо было бы учесть европейский опыт. Там все просто: кадастровая стоимость составляет 70 процентов стоимости рыночной. Это сразу снимает многие вопросы и не толкает несогласных граждан в суды, — говорит Константин Апрелев.

Станислав Солнцев опасается, что создание государственных оценочных организаций только облегчит региональным чиновникам задачи по увеличению объема собираемых налогов.

Регионы начнут проводить кадастровую оценку по новым правилам

Однако возвращаться к предыдущему опыту, когда коммерческих оценщиков выбирали с помощью торгов, на которых победитель предлагал наименьшую цену, тоже нельзя.

— Возможно, необходимо было не создавать государственных оценщиков, а менять критерии выбора подрядчиков, отказавшись от дешевизны в пользу качества услуг, — рассуждает управляющий партнер калининградской юридической фирмы.

Еще одно возможное новшество — передача дел по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости в арбитражные суды.

Как поясняет эксперт, там лучше, чем в областных инстанциях, развит электронный документооборот, да и опыт работы с оценочной экспертизой выше, чем в судах субъекта. А на уровне комиссий важно упростить процедуру сбора документов.

— В орган, созданный при Росреестре, мы до сих пор предоставляем свидетельство или выписку ЕГРН на объект недвижимости. А также справку о кадастровой стоимости, которую должны получить там же, в Росреестре.

Почему нельзя наладить документооборот между комиссией и федеральной службой напрямую, минуя заявителей? Кроме того, необходимо менять методику определения кадастровой стоимости объектов, которую утвердило минэкономразвития РФ. Речь, в частности, идет об участках с несколькими видами разрешенного использования.

Сейчас их цена рассчитывается исходя из самых высоких удельных показателей, и такой подход, на мой взгляд, нельзя назвать справедливым по отношению к владельцам и арендаторам земли, — подводит итог Станислав Солнцев.

Источник: https://rg.ru/2018/03/20/reg-szfo/pochemu-v-szfo-kadastrovaia-ocenka-okazalas-vyshe-rynochnoj.html

Оценка земельного участка | Независимая оценка рыночной стоимости земли

Теоретически кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. Само введение кадастровой стоимости в законодательство подразумевало фиксацию рыночной стоимости объекта недвижимости на определенный момент. А также ее внесение в государственный кадастр. То есть – в специальный список, справочный реестр федерального значения.

Но на практике выходит, что расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью встречаются очень часто. Причем первая порой превышает вторую на 30-50% и более.

Основная причина: процедуры отрегулированы неидеально, а еще – у государства пока мало опыта в вопросе. Лишь с 2015 г. кадастровую стоимость берут за основу при начислении налогов. Раньше брали инвентаризационную стоимость.

Есть и частные причины – те, по которым в каждом конкретном случае кадастровая цена сильно отличается от рыночной:

  • Ошибки при отнесении земельного участка к конкретному виду разрешенного использования.
  • Преобладание методов «массовой» единообразной оценки чем-то схожих земельных участков и иных объектов недвижимости. Их индивидуальные параметры просто не учитывают. Хотя они сильно влияют на реальную рыночную стоимость.
  • Неточность данных кадастра, отсутствие детальных и полных данных.

К тому же местные власти – заказчики определения кадастровой стоимости – прямо заинтересованы в ее высоких значениях, так как при этом растут налоги, идущие в местный бюджет. Поэтому они легко утверждают предоставленные оценщиками данные, которые при вдумчивом изучении могли бы вызвать вопросы.

Но выход все-таки есть. Надо отстаивать свои права и оспаривать неверно установленную кадастровую стоимость. Это актуально не во всех случаях, но в большинстве – это точно. Для начала, определимся, сколько можно сэкономить.

Как рассчитать экономию на налогах?

Кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы по целому ряду налогов РФ. Например, налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физических лиц.

Чтобы рассчитать экономию на налогах, если вы решите снижать кадастровую стоимость, надо выполнить следующие действия.

Шаг 1. Узнать действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости;

Шаг 2. Рассчитать налог, который полагается выплачивать при этой кадастровой стоимости;

Шаг 3. Оценить, на какое снижение кадастровой стоимости можно рассчитывать;

Шаг 4. Рассчитать налог, который будет выплачиваться при новой, сниженной кадастровой стоимости.

Раскроем подробнее порядок перечисленных действий.

Действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости можно получить из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Например, обратившись к сайту Росреестра и его сервисам «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки», «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», «Публичная кадастровая карта».

Если зарегистрировать тут личный кабинет, то можно найти информацию о том, кто является собственником недвижимости. Также можно заказать выписку о кадастровой стоимости объекта из ЕГРН. Ее высылают в течение трех рабочих дней бесплатно. Другой вариант – лично обратиться в территориальный офис Росреестра или МФЦ.

Величину и ставку налога, который полагается выплачивать при действующей кадастровой стоимости, можно определить с помощью сервиса на сайте Федеральной налоговой службы. При этом рассчитанную сумму налога за год следует умножить на количество лет, которые должно пройти до следующего проведения кадастровой оценки.

Надо учитывать, что кадастровая оценка определяется в регионах от одного раза в 2-3 года до 1 раза в 5 лет. Более точную информацию по датам проведения кадастровой оценки для конкретного региона можно найти на сайте Росреестра.

Читайте также  Кадастровая оценка квартиры где посмотреть?

Одна из особенностей расчета налога на имущество физических лиц – учет поправочных коэффициентов, предусмотренных законодательством. Согласно закону, налог вводится не сразу в полном объеме, а увеличиваясь на 20% за год в течение 5 лет, при этом график перехода отличается для разных регионов.

Информацию об этом можно найти в законах субъектов РФ, посвященных переходу на применение кадастровой стоимости.

Кроме того, при расчете налога на имущество физических лиц надо учитывать вычеты. Например, из площади квартиры не облагаются налогом 20 кв. м., из площади отдельной комнаты – 10 кв. м., из площади дома – 50 кв. м.

Чтобы оценить, на какое снижение действующей кадастровой стоимости объекта недвижимости можно рассчитывать при ее оспаривании, надо более-менее достоверно определить рыночную стоимость объекта на момент проведения последней кадастровой оценки.

Хотя ответ на этот вопрос может дать только профессиональный оценщик, но грубую оценку можно получить и самому. Нужно изучить доступные интернет-базы данных, содержащие таблицы или графики цен на аналогичные объекты недвижимости для данной местности.

Например, на сайте Росреестра, на вкладке «Просмотр сделок и объектов» в разделе Мониторинг рынка недвижимости сайта, доступна информация о реальных сделках и ценах их заключения. Относительная разница цен реальных сделок и кадастровой стоимости, выраженная в процентах, уже послужит ориентиром для определения выгодности оспаривания кадастровой стоимости.

И, наконец, надо будет вновь рассчитать налог, как говорилось выше, но уже с учетом использования сниженной величины кадастровой стоимости. Разница в расчетных значениях налога и будет искомой величиной экономии.

Когда не стоит оспаривать кадастровую стоимость?

Если цель оспаривания – сэкономить на переплате по налогам, то нетрудно понять, при каких условиях пересматривать кадастровую стоимость становится невыгодно. Выгоды оспаривания исчезнут тогда, когда его издержки, то есть сопутствующие расходы собственника, превысят полученную экономию на снижении налогов.

Рассмотрим расходы, возникающие при проведении такого оспаривания.

Обязательная статья подобного рода расходов – оплата услуг оценщиков, предоставляющих отчет о рыночной стоимости недвижимости на определенную дату. Стоимость оценки при этом составляет от 15 000 руб. для небольших типовых квартир до нескольких сотен  тысяч рублей для объектов недвижимости значительной площади.

Обращаясь с исковым заявлением в суд, физическое лицо платит в качестве госпошлины 300 руб. за каждый объект недвижимости, юридическое лицо – 2000 руб. Если оспаривание происходит путем обращения в комиссию Росреестра, то пошлины или сборы не взимаются.

В сложных случаях юридические услуги, включая представительство в суде, могут обойтись в 50-70 тыс. руб. Если суд признает необходимость проведения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости, то это может потребовать дополнительных затрат в размере примерно от 50 тыс. руб. Впрочем, иногда оплату экспертизы по делу суд возлагает на ответчиков.

В целом можно сделать вывод, что оспаривать кадастровую стоимость выгодней юридическим лицам, имеющим недвижимость большой площади. Для физических лиц, располагающих типовыми квартирами небольшой площади, расходы, как правило, будут превышать экономию на налогах.

Вместе с тем, физические лица могут коллективно оспаривать кадастровую стоимость, выступая как жильцы многоквартирного дома, дачного поселка и т.п. При таком подходе оценщики обрабатывают однотипные документы, что дешевле, да и судебные издержки коллективного иска можно разделить.

Источник: https://maxard.ru/blog/spory-s-zastroishchikom/v-kakih-sluchajah-nuzhno-osparivat-kadastrovuju-stoimost-a-v-kakih-ne-stoit/

Кадастровую оценку обуздают законом и искусственным интеллектом

Российские парламентарии рассчитывают в ближайшее время выработать правовые механизмы для устранения необоснованного завышения кадастровой стоимости имущества. Актуальную для граждан России тему поднял президент Владимир Путин в рамках Послания Федеральному Собранию 1 марта.

Мы так не договаривались

Массовые жалобы граждан на завышенную кадастровую стоимость своего жилья и прочих объектов при определении налога на имущество глава государства адресовал Правительству не просто с укором, а с напутствием исправить ситуацию в текущем полугодии. Суть президентского поручения — налог на имущество должен быть справедливым и посильным для граждан. Для этого, сказал президент, необходимо уточнить механизм расчёта налога и определения кадастровой стоимости недвижимости, которая не должна превышать рыночную. Читайте по теме

«Коллеги убеждали нас и меня в том числе использовать рыночную стоимость недвижимости при расчёте этого налога, они говорили, что старые оценки БТИ (бюро технической инвентаризации — Прим. «ПГ») — это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно её превышает. Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали», — сказал глава государства.

Наличие проблемы в Правительстве признали и пообещали уложиться в сроки. Первый вице-премьер Игорь Шувалов 12 марта заявил на коллегии Росреестра, что действующая система кадастровой оценки действительно даёт сбои. Проблема, по его мнению, кроется в несовершенстве методологии оценки, а также в том, что «не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки».

«Есть одна неприятность, которую мы с вами должны отработать совместно как можно быстрее, — это кадастровая оценка, про которую говорил в Послании президент. Действительно, мы, когда писали всё законодательство, не понимали, что на рынке недвижимости могут быть разные ситуации, когда рыночная цена может быть ниже кадастровой и кадастровая должна быть подчинена рыночной», — пояснил Шувалов.

Первый вице-премьер считает, что в этом вопросе нужно положиться на специалистов профильных министерств — экономразвития и финансов. Он допустил, что к процессу, возможно, придётся подключить искусственный интеллект, «чтобы никогда налогоплательщик не обязан был платить налог по кадастровой стоимости, которая выше рынка».

Бывает так, что многодетным семьям предоставляют участки на болоте, а кадастровая стоимость такая, как будто это центр города.

Читайте также  Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земли?

Привлечение искусственного интеллекта для выполнения поручения главы государства — это в духе времени, считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Владимир Сысоев. Но, по его мнению, не стоит забывать о более простых и надёжных средствах решения проблемы.

Комментируя ситуацию «Парламентской газете», депутат высказался о необходимости создания правового механизма, «который сделает кадастровую оценку объективной, прозрачной и понятной гражданам и предпринимателям».

«В депутатскую приёмную от граждан и предпринимателей поступает много обращений с жалобами на необъективную кадастровую оценку. Бывает так, что многодетным семьям предоставляют участки на болоте, а кадастровая стоимость такая, как будто это центр города.

Или предприниматель занимается бизнесом, ему так поднимается кадастровая оценка на недвижимость, что этот бизнес уходит в ноль или в убыток, предприниматель доводится до банкротства. Такие ситуации непозволительны», — подчеркнул Сысоев.

Он также добавил, что сегодня судебные органы завалены исками граждан о пересмотре кадастровой стоимости и требуется много усилий, чтобы привести цены в соответствие с реальностью.

Нужен закон и ежедневный мониторинг рынка

Читайте по теме Эксперты напоминают, что перегибы случались и прежде. Ранее, до кадастровой оценки, налог на имущество физических лиц исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, что позволяло экономным, но нечистоплотным владельцам угодий и помещений использовать разные не совсем законные манёвры. Для этого они прибегали к услугам независимых экспертов, которые занижали в разы реальную стоимость объектов. Понятно, что налоги после этого платились копеечные.

Поэтому на законодательном уровне было принято решение поменять методику оценки. С 1 января 2015 года в 28 регионах России порядок расчёта налога стал проводиться по кадастровой стоимости (остальные регионы перейдут на «кадастр» к 2020 году), которая, по идее, должна быть максимально близкой к рыночной цене. Функции по кадастровой оценке возложены на независимых оценщиков.

 Стоимость объекта они определяют методами массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости по состоянию на определённую дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Отчёт утверждают региональные власти и органы местного самоуправления. После этого данные заносятся в единый реестр.

Отсюда граждане получают документ, необходимый для купли-продажи недвижимости или постановки её на налоговый учёт. 

В теории всё гладко, но на практике оказалось куда сложнее. Рынок недвижимости находится в постоянном движении, колебания цен идут по всему спектру объектов и кадастровая стоимость не всегда поспевает за процессом. А оперативно откорректировать её нет возможности: в настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трёх лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет. Отсюда все ценовые имущественные несоответствия.

73 тысячи обращений по оспариванию завышенной кадастровой оценки поступило в 2017 году.

По данным Росреестра, в 2017 году количество обращений по оспариванию завышенной кадастровой оценки увеличилось на 22 процента по сравнению с позапрошлым годом и превысило 73 тысячи, на 17 процентов возросло количество судебных споров.

С другой стороны, признают эксперты, привязка кадастровой стоимости к рыночной оценке недвижимости также не уберегает от проблем, так как последняя не всегда объективна. Для повышения уровня собираемости налогов в регионах иногда прибегают к откровенному мухлежу, завышая рыночную стоимость объектов.

При таком подходе собственникам недвижимости ничего другого не остаётся, как обращаться за защитой в суд, замечает зампредседателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Вячеслав Тимченко.

«Это огромная проблема, которая затрагивает все слои населения, в том числе и бизнес, и владельцев небольших участков земли, сельхозугодий. К сожалению, иногда в погоне за пополнением бюджета через установление таких завышенных налоговых претензий в регионах не просто препятствуют ведению бизнеса или частного подсобного хозяйства, но и сводят его на нет», — уточнил сенатор.

Парламентарий также убеждён, что для приведения к реальным параметрам стоимости объектов собственности «обязательно будут приняты поправки в действующее законодательство». 

Это огромная проблема, которая затрагивает все слои населения, в том числе и бизнес, и владельцев небольших участков земли, сельхозугодий.

Решению трудностей поспособствует и создание в регионах специализированных подразделений, которые будут не раз в два-три года, а ежедневно осуществлять мониторинг цен, полагает руководитель Центра налоговой политики экономического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова Кирилл Никитин.

«Если специалисты будут заниматься этим вопросом более внимательно и аккуратно, то проблема вскоре исчезнет», — резюмировал эксперт.

Завышенную кадастровую оценку можно оспорить

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости: в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Заявитель сам выбирает, куда обращаться. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. Для оспаривания потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Объекты недвижимости, облагающиеся налогом на имущество:

  • жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
  • жилое помещение (квартира, комната);
  • гараж, машино-место;
  • единый недвижимый комплекс;
  • объект незавершённого строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.

Источник: https://www.pnp.ru/economics/kadastrovuyu-ocenku-obuzdayut-zakonom-i-iskusstvennym-intellektom.html