Как построить таунхаус на земле ИЖС?

Содержание

Я имею право построить на ижс многоквартирный дом?

Как построить таунхаус на земле ИЖС?

Индивидуальное жилищное строительство используется только для строительства дома для проживания одной семьи. Строительство двух- или трехэтажного дома возможно, однако сделать его многоквартирным не получится, так как это будет являться нарушением вида разрешенного использования.

Назначение земли противоречит разрешению на строительство – что делать?

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

В связи с присоединением Республики Крым к территории РФ земельные, градостроительные и имущественные отношения регулируются нормативно-правовыми актами Крыма, Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере. В данном случае следует руководствоваться различными НПА, в числе которых основными следует считать Земельный Кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ, а также Закон Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК, во многом повторяющий положения названных кодексов.

На участке под ИЖС возможно строительство жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, высотой не выше трех этажей. Строительство многоквартирного дома на участке ИЖС будет являться незаконной постройкой и, скорее всего, будет признанной подлежащей сносу.

В случае строительства жилого (не многоквартирного) дома, соответствующего вышеуказанным требованиям, но без надлежащего оформления разрешения на строительство и сопутствующих документов его можно будет ввести в эксплуатацию и законно оформить после завершения строительных работ (в том числе в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ о «дачной амнистии», срок действия которого продлен до 2020 года).

Как поменять категорию земли?

Как узаконить уже построенный дом?

Отвечает эксперт по недвижимости Георгий Патанин:

Сам по себе статус земли ИЖС подразумевает использование одной семьей. Для строительства многоквартирного дома этот статус не подходит. Чтобы построить многоквартирный дом на участке ИЖС, Вам надо изменить его разрешенное использование, далее собрать всю необходимую документацию и получить разрешение на строительство.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если у Вас назначение земли именно ИЖС, а не под многоквартирный дом, то Вы просто не получите никакую документацию на постройку/введение в эксплуатацию Вашего дома. Поэтому либо Вам надо переводить землю, либо искать другие варианты решения вопроса (например, делить участок и продавать недвижимость в качестве таунхаусов и т. д.).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать и купить участок под строительство?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/ya_imeyu_pravo_postroit_na_izhs_mnogokvartirnyy_dom/7423

Выбираем таунхаус, глядя «в землю»

При покупке таунхауса нужно в первую очередь смотреть, на какой земле он построен. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки имеют категории и виды разрешенного использования. Категории бывают разные, но для строительства жилых домов подходят фактически только две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. В свою очередь, каждая категория имеет различные виды разрешенного использования. Например, земли населенных пунктов могут быть предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), малоэтажного строительства и т.д.

Какой таунхаус самый законный?

Если нужен полностью легитимный таунхаус, тогда лучше всего выбирать тот, что построен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования «для малоэтажного жилищного строительства» или «для строительства сблокированных домов» (формулировки могут несколько отличаться).

Важно понимать, что таунхаус, возведенный на такой земле, является многоквартирным домом, и покупатель приобретает именно квартиру, а не блок-секцию или часть здания. При этом земельный участок оформляется в общедолевую собственность всех соседей.

Поскольку таунхаус в данном случае имеет статус многоквартирного дома, застройщик обязан продавать жилье по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и, в частности, иметь разрешение на строительство. Иначе дом будет признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Будьте внимательны с участками ИЖС

Если участок, на котором построен таунхаус, относится к землям населенных пунктов, но при этом его разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство», покупателю следует быть очень осторожным. Само слово «индивидуальный» в определении означает, что на таком участке разрешается строить только дома на одну семью.

Есть застройщики, которые возводят таунхаусы на землях ИЖС, а потом продают секции в нем как доли в индивидуальном коттедже. Но этот путь абсолютно противозаконен. Контролирующие органы тщательно отслеживают подобные нарушения. Дела передаются в суд, а там недалеко и до сноса.

Впрочем, строить таунхаусы на участках ИЖС все-таки можно, говорят юристы, но при этом должен быть выполнен ряд важных условий.

Прежде всего, под каждую из секций должен быть выделен отдельный участок. Но тут есть одна сложность. В Правилах землепользования и застройки, а также Генеральном плане каждого населенного пункта, как правило, прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Например, 6 соток. Покупателю следует уточнить эту цифру. Именно столько и должно находиться под каждой секцией в таунхаусе. Если меньше – это нарушение закона.

Каждая блок-секция в таунхаусе на землях ИЖС также должна являться отдельным объектом недвижимости. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано – не квартира, не доля в коттедже, а именно жилой дом, с отдельным выделенным участком.

Поскольку такой дом является сблокированным с другими домами (по факту – секциями таунхауса), у них, по правилам, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Коммунальные сети обязательно заводятся в каждую секцию отдельно, общие трубы недопустимы.

Решайте, нужна ли вам «сельхозка»

Нередко в продаже можно встретить таунхаусы, построенные на участках сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «под дачное строительство».

Строго говоря, такие земельные наделы не предназначены для строительства ни таунхаусов, ни индивидуальных коттеджей для постоянного проживания – только дач. Но по факту львиная доля добротных коттеджей стоит именно на землях данного типа. И никто их не трогает – пробелы в законодательстве не дают властям соответствующих рычагов.

В этом смысле, считают эксперты, покупать таунхаус на «сельхозке» в принципе можно, но, опять же, значение имеют детали. В частности, как и в случае с таунхаусами ИЖС, блок-секции, построенные на сельхозземле, не должны иметь общих чердаков и подвалов, а коммуникации – заводиться отдельно в каждый блок.

Есть у «сельскохозяйственных» таунхаусов один большой минус. Поскольку юридически они являются дачами, оформить постоянную регистрацию по месту жительства в таком объекте получится только через суд – а эта процедура дорога и хлопотна.

Одним словом, при покупке практически любого таунхауса не лишним будет взять себе в помощь юриста. Самому можно и не заметить подвоха.

Источник: https://zagorod.spb.ru/articles/4056-vybiraem_taunhaus_glyadya_v_zemlyu

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Читайте также  Земля для сельскохозяйственного производства что это значит?

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

  • Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
  • Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
  • Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
  • Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

  • он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
  • имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
  • используется для постоянного проживания (ПМЖ);
  • состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
  • блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

Строительство таунхаусов за участках ИЖС

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления этого типа жилья.

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

  • Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
  • Различна и специфика проведения строительных работ;
  • Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Таунхаусы застройщики обычно либо «маскируют» под индивидуальный дом, либо оформляют как долевую собственность в доме. Оба варианта имеют как свои достоинства, так и недостатки, как для девелопера, так и для клиента.

Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки. Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток. В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Таунхаус, оформленный как Квартира

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона. При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/stroitelstvo-taunhausov-na-zemlyah-izhs/

На каких землях можно строить таунхаусы?

В последнее время мы часто видим в новостях, как бульдозеры сносят новенькие, только что отстроенные таунхаусы. Это происходит, например, в коттеджных поселках Москвы, Тулы и Казани.

В нашем регионе пока инцидентов не было, но основания для тревоги у покупателей имеются. Вряд ли кто-нибудь хочет заплатить несколько миллионов рублей и жить с постоянной мыслью о том, что твое жилище могут в любой момент снести. 
Наша редакция попыталась выяснить, каким образом покупатель может быть гарантированно спокоен за свою недвижимость. И поставила несколько ключевых вопросов:

  • Каким комплектом документов должен обладать застройщик?
  • На каких землях возведение таунхаусов на 100% законно?

С данным вопросом мы обратились к известной девелоперской компании ОАО «СТАРТ Девелопмент». Ответ наша редакция получила от юристов компании:

Сегодня на практике существует несколько вариантов юридического оформления таунхауса:

Таунхаус –индивидуальный дом

Именно по такому пути пошла компания «СТАРТ Девелопмент», реализуя «Золотые ключи».

В таком случае таунхаус должен возводиться на землях поселений, предназначенных под застройку индивидуальными домами — как отдельно стоящими (т.е. коттеджами), так и блокированными (т.е. дуплексами и таунхаусами). При этом размер земельного участка под одной секцией таунхауса ограничивается «Правилами землепользования и застройки».

Например, «Золотые ключи» возводятся на землях поселений, предназначенных «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», а в Правилах землепользования и застройки указано, что на этой территории можно строить индивидуальные и блокированные дома на участках от полутора соток.

Если же в ПЗЗ указано, что индивидуальные дома на каком-либо участке должны возводиться на участках от 6 соток, это не препятствует строительству таунхаусов – главное, чтобы на каждую секцию таунхауса приходился придомовой участок размером не менее 6 соток. Проблемы возникают тогда, когда на данных 6 сотках (участке, предназначенном для строительства одного индивидуального дома) возводят линию таунхаусов из нескольких секций. В этом случае перспектива появления бульдозера становится вполне реальной.

Нужно учитывать, что оформление таунхауса как индивидуального дома накладывает определенные ограничения на строительный проект. Так, в этом случае у таунхаусов не должно быть общего подвала и/или общего чердака, а инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, чтобы не было общих труб (СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

Читайте также  Приватизация каких земельных участков запрещена?

Покупатель таунхауса-индивидуального дома получит 2 свидетельства о собственности – отдельно на дом и на участок. Каждому таунхаусу присваивается свой милицейский адрес.

Таунхаус – квартира

В этом случае линия таунхаусов оформляется как обычный многоквартирный дом, в котором в каждую квартиру имеется отдельный вход. Соответственно, на земельный участок, документы, форму договора и т.д. распространяются все те же правила, что и на обычный многоквартирный дом. Земельный участок под таунхаусом может быть очень мал (0,5 сотки) и является долевой собственностью всех владельцев таунхаусов в линии.

Оба эти варианты юридически равноправны и имеют при этом свои особенности, преимущества и недостатки как для застройщика, так и для покупателя. Разрешение на строительство при этом получать в любом случае нужно, как на любой жилой дом для постоянного проживания (в отличие от жилых строений в ДНП, на которые получать разрешение на строительство необязательно).

В обоих случаях возможен вариант аренды земли – это не может быть препятствием для заключения сделки. Однако, приобретая дом на арендованной земле, покупатель должен знать о рисках, связанных с тем, что после окончания срока аренды, он не будет иметь прав на землю и дом могут снести по решению суда, если у владельца участка будут другие планы на использование участка.

ДНП

Что касается строительства таунхаусов на землях ДНП, то юридически это неоднозначная схема, и у разных юристов по ней разные мнения. Но если не будет получено разрешение на строительство, то потом объект не сможет законным образом пройти экспертизу и не будет признан жилым домом, а значит, в таком таунхаусе нельзя будет прописаться.

Заключение редакции

Попытаемся подвести предварительные итоги. К однозначному выводу о том на каких именно землях можно возводить таунхаусы мы так и не пришли. В одном случае таунхаус маскируется под индивидуальный дом, в другом — долевая собственность непонятно на какую постройку.

В случае строительства таунхаусов на землях сельхозназначения под дачное строительство мнения юристов разнятся. Очевидно, что в настоящее время существует определенный пробел в законодательстве, регламентирующем строительство таунхаусов.

Точку в этом вопросе ставить рано, поэтому мы обязательно постараемся разобраться в этой непростой ситуации в ближайшем будущем.

Источник: Фазенда.СПб.Ру

Источник: https://fazenda.spb.ru/experts/post/sovety-ekspertov/na-kakih-zemlyah-mozhno-stroit-taunhausy/

Отмена разрешения на ИЖС: как с августа 2018 строить дом для ИЖС и на садовых (дачных) участках

Соблюдение Вашей конфиденциальности важно для нас. По этой причине, мы разработали Политику Конфиденциальности, которая описывает, как мы используем и храним Вашу информацию. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими правилами соблюдения конфиденциальности и сообщите нам, если у вас возникнут какие-либо вопросы.

Сбор и использование персональной информации

Под персональной информацией понимаются данные, которые могут быть использованы для идентификации определенного лица либо связи с ним.

От вас может быть запрошено предоставление вашей персональной информации в любой момент, когда вы связываетесь с нами.

Ниже приведены некоторые примеры типов персональной информации, которую мы можем собирать, и как мы можем использовать такую информацию.

Какую персональную информацию мы собираем:

  • Когда вы оставляете заявку на сайте, мы можем собирать различную информацию, включая ваши имя, номер телефона, адрес электронной почты и т.д.

Важная информация

Уведомляем о том, что в целях улучшения сервисного обслуживания может осуществляться аудиозапись телефонных переговоров с Вами.

Как мы используем вашу персональную информацию:

  • Собираемая нами персональная информация позволяет нам связываться с вами и сообщать об уникальных предложениях, акциях и других мероприятиях и ближайших событиях.
  • Время от времени, мы можем использовать вашу персональную информацию для отправки важных уведомлений и сообщений.
  • Мы также можем использовать персональную информацию для внутренних целей, таких как проведения аудита, анализа данных и различных исследований в целях улучшения услуг предоставляемых нами и предоставления Вам рекомендаций относительно наших услуг.
  • Если вы принимаете участие в розыгрыше призов, конкурсе или сходном стимулирующем мероприятии, мы можем использовать предоставляемую вами информацию для управления такими программами.

Раскрытие информации третьим лицам

Мы не раскрываем полученную от Вас информацию третьим лицам.

Исключения:

  • В случае если необходимо — в соответствии с законом, судебным порядком, в судебном разбирательстве, и/или на основании публичных запросов или запросов от государственных органов на территории РФ — раскрыть вашу персональную информацию. Мы также можем раскрывать информацию о вас если мы определим, что такое раскрытие необходимо или уместно в целях безопасности, поддержания правопорядка, или иных общественно важных случаях.
  • В случае реорганизации, слияния или продажи мы можем передать собираемую нами персональную информацию соответствующему третьему лицу – правопреемнику.

Защита персональной информации

Мы предпринимаем меры предосторожности — включая административные, технические и физические — для защиты вашей персональной информации от утраты, кражи, и недобросовестного использования, а также от несанкционированного доступа, раскрытия, изменения и уничтожения.

Соблюдение вашей конфиденциальности на уровне компании

Для того чтобы убедиться, что ваша персональная информация находится в безопасности, мы доводим нормы соблюдения конфиденциальности и безопасности до наших сотрудников, и строго следим за исполнением мер соблюдения конфиденциальности.

Источник: https://akr-spb.ru/news/kak-s-avgusta-2018-g-stroit-dom-dlya-izhs-i-na-sadovyih-dachnyih-uchastkah/

Как узаконить многоквартирный дом на участке под ИЖС: инструкция по узакониванию МКД

12:51 02.10.19

На землях ИЖС по закону можно строить дома, не предназначенные для разделения на несколько самостоятельных объектов. То есть, несмотря на то, что из законодательства убрали требование, что такой дом рассчитан на проживание только одной семьи, разделить его на квартиры нельзя технически. Многоквартирный дом – это жилые помещения, полностью отделенные друг от друга. То есть каждая из таких частей – самостоятельный объект.

По закону, под многоквартирным домом понимают здание, соответствующее следующим критериям:

  • Две или более квартир.
  • Места общего пользования и совместные помещения вне квартир.
  • Инженерные коммуникации.
  • Выход на придомовую территорию.  

Места общего пользования и придомовая территория находятся в коллективной долевой собственности жильцов.

Строить МКД можно на землях со следующим ВРИ:

  • Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
  • Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
  • Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.

Если строительство ИЖС ведут в уведомительном порядке, то для многоквартирного дома нужно разрешение на строительство. Без него постройка дома будет незаконной.

Построить многоквартирный дом на землях ИЖС в уведомительном порядке не получится. Во время проверки комиссия отметит несоответствие, и вы получите отказ. Чтобы строить многоквартирный дом, нужно изменить категорию земли и получить разрешение.

Бесплатная консультация

Возможные риски

Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:

  1. Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
  2. Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.

Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:

  • Иметь все необходимые коммуникации, рассчитанные на МКД.
  • Иметь всю инфраструктуру.

Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.

Чем грозит незаконное строительство МКД

Когда застройщик оформляет дом на себя, а потом уже продает в нем доли, процедура регистрации может пройти спокойно. Но у регистратора могут возникнуть сомнения. Например, в технических документах на дом явно видно, что он многоквартирный. Росреестр приостановит регистрацию. Если после проверки будет доказано, что дом многоквартирный, его эксплуатация будет запрещена. Дом потребуют освободить.

Читайте также  Аренда земли под торговый павильон

Администрация имеет право подать иск о признании дома незаконным. На застройщика будет наложен штраф до 1 млн рублей для юрлиц. Кроме того, всегда есть риск того, что суд примет решение о сносе дома. Ответчик получает постановление со сроками сноса, все демонтажные работы он проводит за свой счет. Игнорировать постановление не получится. Его исполнение проконтролируют местные власти.

Если МКД был оформлен застройщиком в собственность, и он начал продажи квартир, последствия могут наступить уже у покупателей:

  • В таких домах продают не квартиры, а доли. Собственник доли имеет ограниченные права.
  • Попытка восстановить свои права через суд – это риск того, что дом признают незаконным и потребуют снести. Жильцы рискуют потерять свои деньги. Если в добровольном порядке застройщик деньги не возвращает, опять потребуется судебное разбирательство. Но и в этом случае срок возврата может быть очень длительным. В результате вы можете остаться и без жилья, так как дом незаконный, и без денег.
  • Инженерные коммуникации не соответствуют потребностям МКД. В этом случае часто возникают проблемы с обслуживанием.

Застройщик не имеет права отказать в предоставлении документов. Перед заключением договора вы можете запросить у него разрешение на строительство и выписку из ЕГРН на земельный участок. В выписке будет указан вид разрешенного использования земли. Проверить ВРИ можно и самостоятельно. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин, а не только собственник ЗУ.  

Получить консультацию специалиста можно в компании «Геомер групп». Для записи позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Бесплатная консультация

Как узаконить самовольно построенный МКД

Сначала нужно изменить вид разрешенного использования земли. ВРИ выбирают в зависимости от особенностей дома. Это позволяет решить проблему с нецелевым использованием земельного участка, но не делает дом законным. После решения вопроса с ЗУ, можно приступать к узакониванию самого МКД.

Признание возникновения права собственности

Сделать это может владелец участка. Нужно подать иск в суд о признании права собственности. В суде нужно доказать:

  • Дом соответствует строительным нормам.
  • Строительные материалы отвечают требованиям по качеству и безопасности.
  • Инженерные коммуникации соответствуют нормам для МКД или есть возможность для их подключения.
  • Здание не опасно для жизни или здоровья людей.
  • Его постройка не нарушила интересов третьих лиц.

Доказательствами правоты истца будут согласования с коммунальными службами, договоры с подрядчиками, проектная документация, сертификаты на стройматериалы. Суд назначит строительную экспертизу, чтобы подтвердить безопасность здания.

Несмотря на то, что признание МКД законным через суд возможно, чаще всего такой дом признают самостроем. Такие объекты подлежат сносу за счет застройщика.

Узаконивание дома в долевой собственности

Даже если дом зарегистрирован, и жильцы владеют долями, признать его незаконным могут контролирующие органы. В этом случае администрация обращается в суд с иском признать дом самостроем.

Можно попытаться узаконить дом, зарегистрированный как ИЖС, не дожидаясь иска от контролирующих органов. Для этого он должен соответствовать характеристикам блокированной постройки:

  • Не выше трех этажей.
  • Не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
  • Блоки разделены стенами, не имеющими проходов.  
  • Каждый блок имеет свой выход на придомовую территорию.

Если дом не соответствует этим требованиям, можно провести его реконструкцию. После того, как требования к БЖД соблюдены, можно каждый блок ставить на учет как ИЖС на основании техплана.

Заказать технический план на дом вы можете в компании «Геомер групп». Стоимость подготовки – от 12 тыс. рублей, в зависимости от площади.

Через 10-15 дней вы получите на руки готовый техплан. После этого можно подать в местную администрацию заявление об изменении наименования дома с ИЖС на БЖД. Если местные власти отказали, можно подать иск в суд об установлении нового статуса дома.

ВРИ земельного участка в этом случае нужно менять на «блокированная жилая застройка». Иначе изменить статус дома и узаконить его не получится.

Бесплатная консультация

Источник: https://geomergroup.ru/article/uzakonit-mnogokvartirnyj-dom.html

Как с августа 2018 г. строить дом для ИЖС и на садовых (дачных) участках | Дом на гектарах

Нововведения в законодательстве полностью меняют оформление документов для ИЖС — индивидуальной жилой застройки и строительстве на садовой (дачной) земле.

Напомню, что с 2019 года вступает в силу закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».

Согласно закона, все дачные земли станут садовыми с возможностью строительства дома, а на огородной земле строить нельзя. Хочу отметить, что с 2019 года можете формировать отдельно стоящий садовый земельный участок со строительством дома. А для создания СНТ — садовое некоммерческое товарищество, минимум три человека.

Например, папа, мама, я — дружная семья :))

При выходе на земли сельхозназначения в некоторых случаях, согласно градостроительным документам, имеется возможность выделить кусочек земли под садовые земли и построить жилой дом на законном основании.

А теперь вернемся к теме статьи. Важно разобраться как по новым законам строить на землях под ИЖС и садовых (дачных) участках.

Разберем? :))

Итак, что имеем. Разрешение на строительство не требуется, зато теперь необходимо уведомлять в письменном виде администрацию о начале строительства дома и о завершении строительства.

Пойдем пошагово.

Решили построить дом на землях ИЖС или садовых (дачных) землях.

Предварительно что нужно сделать

Прежде, чем подавать уведомление, возьмите два важных документа.

1. У архитектора района заказать градостроительный план земельного участка. Услуга бесплатная, сроки исполнения 30 дней.

2. У архитектора района заказать выписку из ПЗЗ по градостроительным регламентам по вашему участку. Услуга бесплатная, сроки исполнения 30 дней.

Разъясню, зачем у архитектора брать эти «бумажки».

Всё просто. Сведения от архитектора по вашему участку помогут грамотно заполнить уведомление о начале строительства, и оно пройдет все проверки.  Все отступы в процессе строительства будут соблюдены грамотно.

Путь пошагово

Берете полученные у архитектора документы и идете в администрацию или через МФЦ подаете уведомление о начале строительства на своем участке. Это бланк, в котором все строчки и графы важно правильно заполнить. Не забудьте взять с собой все документы на земельный участок и паспорт или удостоверение личности.

Семь дней отводится на проверку документов, и если всё в порядке, то получаете уведомление о начале строительства.

Если по определенным причинам строить на данном участке нельзя, уведомление будет считаться не направленным и получите разъяснения и рекомендации по устранению каких-то недостатков.

Какие могут быть причины отказа?

  1. Земельный участок принадлежит не вам, а кому-то другому, а вы решили на нем строить. Сделано для того, чтобы на вашей земле  никто чужой не построил дом и не оформил строение в собственность.
  2. Нет сведений в Росреестре об уточнении границ земельного участка. На кадастровой карте не отображается участок, следовательно, определить, соответствует ли строительство градостроительным регламентам, невозможно
  3. Земельный участок по градостроительным документам не относится к ИЖС или садовым землям.
  4. Реконструкция имеющегося строения невозможна из-за несоблюдений СНИПов  — строительные нормы и правила.

Записала основные причины отказа, их больше…

На строительство отводится 10 лет.

Разрешение на строительство на землях для ИЖС и садовых (дачных) землях не требуется, но есть СНИПы — строительные нормы и правила, и при строительстве их важно соблюдать.

После завершения строительства подается уведомление о завершении строительства и квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности построенного дома.

Снова проверка, Приедут смотреть как вы построили, что построили… и если на садовой земле вместо дома вырос терем, то не будет регистрации права собственности, терем признают незаконной постройкой и предложат снести.

Если уведомление о завершении строительства будет подано по истечении 10 лет, оно будет считаться не направленным…

Если все СНИПы соблюдены и условия по ПЗЗ — правила землепользования и застройки в пределах нормы, то ваши документы будут переданы на регистрацию, вы получите право собственности — выписка из ЕГРН с вашими данными и печатью Росреестра.

Такая схема разработана, чтобы всё упорядочить и избежать ваших ошибок при строительстве, чтобы не было  нарушений ПЗЗ и СНИПов. Основную часть работы проводит администрация, а вам только уведомить администрацию о начале строительства и о завершении строительства дома.

Мы с вами разобрали новую схему оформления права собственности на дом. Если не поняли, как правильно сделать, берите документы и идите в администрацию, и говорите, что вам нужно их уведомить о начале строительства. Вам дадут бланк, который заполните.

Что делать, если уже идет строительство дома

Важный момент!

  1. Если вы подали заявление на получение разрешения на строительство объекта ИЖС до 4 августа 2018 года, то не требуется направление уведомления о начале строительства.
  2. Цитирую статью закона.

Источник: https://tvoyopomeste.ru/zemelnyj-vopros/kak-s-avgusta-2018-g-stroit-dom-dlya-izhs-i-na-sadovyx-dachnyx-uchastkax.html